Salīdzinošā pieeja. Nekustamā īpašuma vērtības noteikšanas metodes

Finanses

Pasaules nekustamā īpašuma vērtēšanas praksē tiek izmantotas trīs pieejas:

  • salīdzinošā vai tirgus;
  • dārga;
  • izdevīgi.

Metodikas izvēle lielā mērā ir atkarīga no objektanovērtējums un reālā situācija, kas attīstījusies konkrēta veida nekustamā īpašuma jomā. Tomēr visnopietnākais veids, kā noteikt paredzamo vērtību, tiek uzskatīts par salīdzinošo pieeju.

salīdzinošā pieeja

Salīdzinošās novērtēšanas pamatprincipi

Salīdzinoša pieeja ir metožu kopums īpašuma vērtības tirgus noteikšanai. Paredzētais nekustamais īpašums tiek salīdzināts ar līdzīgām īpašībām.

Novērtēšana balstās uz šādiem principiem:

  • Pieprasījums un pieprasījums. Šie divi rādītāji ir nedalāmi saistīti, ierobežots priekšlikumu skaits rada noteiktu pieprasījumu, un otrādi, jo vairāk piedāvā, jo mazāk pieprasījumu.
  • Aizvietošana. Neviens pircējs nemaksās lielu cenu, ja līdzīga rakstura īpašums samazināsies.

Tirgus vērtības jēdziens ir gandrīz identiskslīdzsvara cenas jēdziens. Līdzsvara cena ir kvantitatīvo rādītāju kopums un cenu noteikšanas faktori, kas nosaka salīdzināmā objekta piedāvājumu un pieprasījumu.

Galvenie kritēriji salīdzināmu īpašumu izvēlei, lai noteiktu nekustamā īpašuma vērtību

Elementi, kas tiek ņemti vērā salīdzinošajāanalīze, milzīgs skaits, un to kombinācija ir gandrīz vienāda ar bezgalību. Tādēļ analīze attiecas tikai uz noteiktu skaitu faktoru, kas tieši ietekmē cenu noteikšanu.

izmaksu tāme

Salīdzinājuma elementi. Kvalitāte ir pareiza

Jebkurš slogs vai kalpošana ved uzsamazināt aplēstā objekta vērtību. Tas nozīmē, ka jebkurš īpašumtiesību ierobežojums ir cenu samazinājums. Ja vērtētajam objektam salīdzinājumā ar salīdzināmiem objektiem nav šādu trūkumu, gluži pretēji, cena palielinās.

Attiecībā uz zemi, servitūtu klātbūtne navviens negatīvs faktors. Novērtējot vērtību, ir ļoti svarīgi, nodod īpašumtiesības uz zemi vai tiesības nomāt, pastāvīgu izmantošanu. Pēdējās divas tiesības ir saistītas ar lejupējiem faktoriem. Ir ļoti svarīgi, vai zemei ​​ir noteikti ierobežojumi turpmākajiem darījumiem ar to.

Pārdošanas noteikumi

Šādi nosacījumi tiek ņemti vērā, ja aplēstā objektam patiešām ir atšķirīgas iezīmes pārdošanas laikā.

Nabadzības koeficients ir bankrots, pēc tampārdevējs steidzas veikt pirkuma un pārdošanas darījumu, jo nekustamā īpašuma tirgus objekta ekspozīcijas laiks tiek apzināti samazināts salīdzinājumā ar līdzīgiem objektiem.

Novērtējumu būtiski ietekmē ģimenes saites un partnerattiecības, lai gan šo risku novērtēšana ir diezgan grūta.

Ja pārdevējs un pircējs ir saistīti ar īriattiecības, un ir plānots noslēgt pārdošanas līgumu starp viņiem, tad, lai ietaupītu uz nodokļu maksājumiem, protams, paredzamās izmaksas būs zemas. Šajā gadījumā ir tikai viena motivācija, jo darījuma puses ir saistītas ar citām ārpustirgus attiecībām, tādēļ pārdevējs faktiski kreditē pircēju. Līdzīga situācija rodas, ja darījums notiek pēc opcijas.

Palielināt dzīvojamo ēku aplēsto vērtībunekustamais īpašums var radīt perspektīvu iegūt valsts subsīdijas infrastruktūras attīstībai. Aprēķināto atvieglojumu aizdevumu apjoms tiek noteikts, pamatojoties uz starpību starp preferenciālo un tirgus aizdevumu.

Tirgus apstākļi

Korekciju uz leju var piemērot, ja ir būtiska atšķirība starp līdzīgu nekustamo īpašumu un eksperta tirgus vērtību.

Vērtējot, var arī ņemt vērā funkcionālā mērķa maiņu, jo tas ietekmē piedāvājuma un pieprasījuma attiecību.

Īpašuma atrašanās vieta

Izmaksu palielināšanas faktori

Izmaksu samazināšanas faktori

Prestižas apgabals

Citu nekustamo īpašumu īpašnieku statuss

Saglabāšanas zona

Autostāvvieta ir pieejama

Piekļuve lielceļiem

Pieejamie arhitektūras pieminekļi un citas apskates vietas

Atpūtas vieta pie īpašuma

Ēkas arhitektūras unikālās iezīmes

Attālums no pilsētas centra

Pārtikas veikalu trūkums gājiena attālumā

Attālums no skolas un pirmsskolas iestādēm

Sliktie vides apstākļi reģionā

Rūpnīcu un noliktavu uzņēmumu pieejamība pie īpašuma, poligoni

Fiziskie faktori (zemei)

Salīdzinošā pieeja zemes novērtējumā ietver raksturlielumu vākšanu par īpašumu:

  • izmērs;
  • forma;
  • ģeoloģija;
  • topogrāfija;
  • sagatavotības līmenis, tas ir, vai zeme ir atbrīvota no veģetācijas, vai pārkāpumi ir novērsti;
  • augsnes seguma kvalitātes rādītāji.

Klātbūtne vainav pakalnu vai nogāžu, akmeņu formu vai grāvju. Ir svarīgi, lai zemes kravnesība, tās spēks, gruntsūdeņu klātbūtne. Ir ļoti svarīgi, vai ir informācija par iespējamo minerālvielu rašanos. Ja informācija tiks apstiprināta, tad nākotnē zemei ​​noteikti būs jāmaksā.

dzīvojamais nekustamais īpašums

Novērtējamā objekta vispārīgās īpašības

Tirgus salīdzinošā pieeja ir to objektu vērtības palielināšanas pazīmju izpēte. Tie ietver:

  • ēkas vai telpas lielums;
  • ēkas augstums;
  • palīglīdzekļu pieejamība un platība;
  • griestu augstums.

Būtisks ir materiāls, no kura tas tika uzcelts.ēka, jo mūsdienīgāka un uzticamāka ir, jo augstāka ir nekustamā īpašuma vērtība. Pēdējā vietā nav vispārējās ēkas izskats, remontdarbu pieejamība un ērta ieeja. Ja ieeja no pagalma, tas būs lejupvērsts faktors.

Nepareizs remonts ir iemesls tamnovērtējuma ziņojuma grozījumi. Šāds aprēķins tiek veikts atbilstoši remonta vai atjaunošanas darbu izmaksām, ņemot vērā peļņu, ko uzņēmējs saņems no ieguldījumiem būvniecībā vai remontā.

tirgus salīdzinošā pieeja

Ekonomiskie faktori

Salīdzinošā pieeja nekustamajam īpašumam ir grāmatvedībaiespējami ietaupījumi energoresursiem ekspluatācijas laikā. Pastāvīgais komunālo pakalpojumu izmaksu pieaugums liek cilvēkiem pastāvīgi domāt par enerģijas avotu taupīšanu un izmantošanu.

Jo īpaši šis faktors ir svarīgs, ja objektsnopirkta tālākai nomai. Jo lielāka ienākumu attiecība pret izmaksām, kas ietīsies uz ēkas vai telpu darbību, jo mazāks atgriešanās kapitāla apjoms neto ienākumos no nekustamā īpašuma nomas.

Šajā kategorijā ir arī rādītājs par skaitītāju klātbūtni vai neesamību, vai ir veikti pasākumi, lai samazinātu siltuma zudumus.

nekustamā īpašuma tirgus

Citi rādītāji

Novērtēšana nozīmē ņemt vērā klātbūtni vai neesamībudienesta elementi. Vienkāršākais piemērs ir tas, vai mājā ir lifts vai ne. Visu komunikāciju klātbūtne vai pilnīga vai daļēja neesamība, īpaši tie, kas saistīti ar vietējo sistēmu. Ja ir pārāk daudz kļūdu, tad korekcija tiek veikta uz leju. Nekustamā īpašuma vērtēšana tiek veikta pēc dažādiem rādītājiem.

Aprēķinu posmi

Visi aprēķini, izmantojot salīdzinošo pieeju, balstās uz atklātu avotu informāciju par nesenajiem darījumiem ar līdzīgu nekustamo īpašumu.

Novērtēšanas posmi:

  1. Līdzīgu priekšlikumu izpēte konkrētā nekustamā īpašuma segmentā, nosakot salīdzināmus objektus, kas nesen tika pārdoti.
  2. Savāktā informācija tiek analizēta un atsevišķi katrs priekšlikums tiek salīdzināts ar aplēsto īpašumu.
  3. Cenu raksturlielumu izvēle, novērtējuma ziņojuma grozījums.

Saskaņojiet koriģēto cenu un iegūstiet galīgās izmaksas salīdzinošā pieejā.

īpašuma vērtība

Salīdzinošās pieejas priekšrocības

Pirmkārt, šī metode ļauj atspoguļot tikai tipisku pircēju un pārdevēju viedokli.

Vērtēšana tiek atspoguļota pašreizējās cenās, ņemot vērā izmaiņas finanšu apstākļos un pat inflācijas procesos. Vērtēšana vienmēr ir balstīta uz statistiku.

Lai novērtētu konkrētu īpašumu, jums nav nepieciešams izpētīt visu nekustamā īpašuma tirgu, bet tikai līdzīgus priekšmetus. Tehnika ir ļoti vienkārša, ar ticamu rezultātu.

... un trūkumi

  • Ir pietiekami grūti noteikt derīgās cenas.
  • Pilnīga atkarība no nekustamā īpašuma tirgus aktivitātes un stabilitātes.
  • Grūtības datu saskaņošanā, ja pārdošanas ziņā ievērojami atšķiras objekti.

nekustamā īpašuma salīdzinošā pieeja

Noslēgumā

Salīdzinošās pieejas būtība novērtējumānekustamais īpašums ir saprotams gan pircējam, gan pārdevējam. Šī metode ļauj pusēm izpētīt nekustamā īpašuma tirgu un pārliecināties, ka tie nav zaudējuši. Novērtēšanu var veikt, pamatojoties uz jau veiktajiem darījumiem vai citu pārdevēju piedāvājumiem. Jebkurā gadījumā salīdzinošā metode ir līdzīgu nekustamo īpašumu datu sistematizācija un salīdzināšana. Galvenais ir tas, ka līdzīgu objektu salīdzināšanai salīdzinājumā tiek ņemti vērā īpaši vai neparasti faktori, piemēram, nodrošinājuma atsaukšanas draudi, noteikumu izmaiņas vietējā līmenī vai neatbilstība aizdevuma līguma noteikumiem, piespiedu elementu klātbūtne.

Komentāri (0)
Pievienot komentāru