Uz izmaksām balstīta pieeja: būtība un galvenās iezīmes

Finanses

Galvenais veids, kā nosaka tirgunekustamā īpašuma, mašīnu un iekārtu izmaksas ir izmaksu pieeja, kuras pamatā ir aizvietošanas princips. Pēc viņa teiktā, persona par objektu maksā nepamatotu cenu, ja tā ir augstāka nekā tā, par kuru var samaksāt par tādu pašu lietderību un kvalitāti.

Veicot nekustamo īpašumu novērtēšanu,tās pieejas, kas ļauj visprecīzāk atspoguļot tās vērtību. Tieši dārgs ir galvenais. Tas nozīmē, ka objekta vērtība šajā gadījumā sastāv no zemes gabala tirgus cenas un izmaksām, kas nepieciešamas, lai atjaunotu, piemēram, struktūru tā pašreizējā formā.

Nekustamā īpašuma vērtēšanas izmaksu pieeja tiek veikta vairākos posmos:

1. Tiek noteikts pēc zemes cenas, kurā ņemta vērā tā pareizākā izmantošana.

2. Aprēķiniet summu, kas tiks izlietota līdzīga objekta būvniecībai.

3. Tiek noteikta peļņas summa, ko saņem uzņēmējs.

4. Tiek aprēķināts fiziskais, funkcionālais un ārējais nodilums.

5. Galīgā aprēķināšana par vietas izmaksām un pašas ēkas celtniecību, kurā būtu jāņem vērā nolietojuma korekcija.

Savukārt izmaksu pieejai ir trūkumiizmantojot. Galvenais ir tas, ka ir nepieciešams daudz laika, lai noteiktu ēkas precīzu vērtību. Tātad, veicot vecās ēkas atjaunošanu, ir gandrīz neiespējami precīzi noteikt tās atjaunošanas izmaksas un paredzēto nodilumu. Attiecībā uz tipiskām ēkām šī pieeja ir visprecīzākā to novērtējumā, jo tā ir ļoti vienkārša. Dažās situācijās tas ir vienīgais iespējamais risinājums, piemēram, novērtējot īpašas nozīmes ēkas (skolas, vilcienu stacijas, spēkstacijas) vai apdrošināšanas izmaksas.

Izmaksu pieeju ļoti bieži izmanto, novērtējot pamatlīdzekļus, būvniecības gaitu vai analizējot vietnes efektīvāko izmantošanu.

Attiecībā uz būvniecības izmaksu aprēķiniem tos veic, izmantojot četras galvenās metodes: indekss, salīdzinošā vienība, komponentu sadalījums un kvantitatīvā aptauja.

Tātad pēdējais apsekojums iraprēķinot tiešās izmaksas, kas attiecas uz visu veidu darbiem, materiāliem, mehanizācijas līdzekļiem, komunālajiem pakalpojumiem utt. Šīm izmaksām pievieno ieguldītāja peļņu un pieskaitāmās izmaksas. Šī metode tiek uzskatīta par visprecīzāko, bet arī visilgāko, lai izmantotu, jo tas prasa vērtētājam zināšanas būvniecības un budžeta veidošanas jomā.

Arī nekustamā īpašuma vērtēšanas izmaksu pieeja ir arīizmanto metodi, kas sadalās komponentos, kas ir mazliet kā kvantitatīva, bet nav tik darbietilpīga. Fakts ir tāds, ka tas izmanto ne vienīgo, bet gan visu strukturālo elementu apkopoto likmi.

Attiecībā uz salīdzinošo vienību metodi, tāizmantošana ir pamatota standarta salīdzinājumiem. Tātad, lai novērtētu objektu, kas tika izvēlēts līdzīgi viņam tehnoloģijas un īpašības. Atlasīšana notiek specializētos katalogos. Metode ir visvienkāršākā, un tādēļ tā ir ļoti plaša pielietojums.

Indeksa metode ir tā bilanceizmaksas tiek reizinātas ar īpašiem indeksiem, kurus apstiprina valsts standarti. Tiek uzskatīts, ka šai metodei ir viszemākā precizitātes pakāpe.

Novērtējot, var izmantot izmaksu metodijebkurš nekustamais īpašums, bet ne vienmēr tas ir pamatots. Fakts ir tāds, ka objektiem, kas radīs ienākumus, to izmanto ļoti reti, bet to izmantošana, novērtējot iegulto telpu, ir vienkārši nepareiza.

Komentāri (0)
Pievienot komentāru